В начале 2000-х годов, когда в очередной раз завершилась полоса разговоров о Программе «Жильё-2000» (Государственная программа СССР «Жилье-2000», принятая в начале 1986 года, ставила задачу построить за три пятилетки столько жилья, чтобы к 2001 году каждая семья в стране имела отдельную квартиру или собственный дом) мы стали думать, возможно ли подобное в настоящее время. И речь не о том, чтобы государство раскошеливалось и выделяло всем нуждающимся деньги или квартиры. Увы, всех сделать счастливыми невозможно, это утопия. Помочь можно только тем, кто реально готов строить планы на будущее и нести за выполнение этих планов личную ответственность.

А вот с ответственностью очень часто у нас бывает иначе: сегодня решил и, скорее всего сгоряча, необдуманно, а через неделю остыл, отказался от задуманного. И опять-таки без учёта всех обстоятельств, не делая никаких финансовых расчётов, не учитывая и не сравнивая свои будущие доходы и растущие потребности. Привычка спонтанно, под воздействием эмоций принимать серьёзнейшие решения и также спонтанно, легко от них отказываться –разве это не распространённая черта наших характеров? Так и остаётся улучшение жилья недостижимой мечтой, к которой с годами становится всё труднее дойти!

Эх, ипотека, ипотека! Сколько про тебя уже говорено-писано! Сколько решений принято, сколько заседаний проведено! Сколько людей мечтают о тебе для решения своих жилищных если не проблем, то планов!

И мы решили помочь людям в осуществлении своей жилищной мечты своими собственными руками. Как? Пожалуйста, это не секрет!

В процессе подготовки к запуску нашего проекта - Программы «Строй Жильё!», была проделана колоссальная подготовительная работа. Было сделано бесчисленное количество расчетов, моделировались различные ситуации развития событий. Мы встречались с людьми, проводили опросы, интересовались их мнением.

Вопросы, которые мы задавали нашим собеседникам и всесторонне с ними обсуждали, заключались в простых житейских рамках. Мы уверенны, что эти вопросы должны быть учтены каждым, кто решил войти в долгосрочную программу:

• Могу ли я до мелочей, включая этаж, наличие балкона и количество окон, материал стен, количество и метраж всех помещений –вплоть до ванной комнаты и кладовки -описать необходимое мне жильё?
• Готов ли я на долгосрочную программу накопления?
• Готов ли я вообще накапливать деньги?
• Готов ли я доверить свои деньги кооперативу, т.е. другим пайщикам, в условиях, когда и самому себе не хочется верить?
• Готов ли я на протяжении длительного времени быть в долгу перед кооперативом, т.е. перед другими пайщиками?
• Позволят ли мои доходы в будущем погасить займ, полученный на покупку недвижимости?
• Поддержат ли меня в моих планах мои ближайшие родные?

Все эти вопросы отнюдь не праздные! Если, к примеру, я не знаю, какое конкретно (очень конкретно!) жильё мне необходимо, смогу ли я получить его в будущем? Ведь если не знаешь, куда идёшь, то так никогда туда и не придёшь!

А сам вопрос о накоплении, об обеспечении будущих финансовых расходов? Вспомните совсем недавно существовавшее отношение к накопительству, которое было равносильно или преступлению, или самоубийству - в зависимости от того, как далеко мы заглянем назад в историю?

Жить в долг очень часто рассматривается, как неумение распоряжаться своими финансами.

Финансовое планирование на личном, семейном уровне воспринимается как некая экзотика. Да и как можно строить долгосрочные прогнозы и планы при столь стремительно меняющихся экономике, политике, укладе жизни?

Мы постарались учесть всевозможные сценарии развития жизненных обстоятельств и в течение уже почти 12лет шаг за шагом успешно используем разработанную нами технологию осуществления заветной мечты – покупку нового жилья.

Для достижения намеченного мы создали в 2004 году кооператив. Сначала это был Жилищно-строительный кооператив, затем, по мере совершенствования законодательной базы государства, мы стали Потребительским ипотечным кооперативом. С 2010 года мы работаем в статусе Кредитного потребительского кооператива в соответствии с Федеральным Законом о кредитной потребительской кооперации. Менялся только юридический статус, суть и название кооператива оставались прежними: Кооператив СФИНКС-СТРОЙ имеет своей целью помочь гражданам приобрести собственную недвижимость, будь то земельный участок, офис, отдельно стоящий дом или квартира в многоквартирном доме. Мы ещё в процессе подготовки отказались от работы в сегменте микрозаймов на короткие сроки, избрав для себя исключительно сегмент недвижимости.

Стать пайщиком нашего кооператива не сложно: заявление с описанием персональных данных будущего члена кооператива с приложением ксерокопии паспорта и свидетельства ИНН, заявка с описанием объекта недвижимости, который пайщик хочет приобрести в будущем, указанием примерной стоимости объекта. Требуется указать также и финансовые возможности пайщика, на основании которых составляется график паенакопления, который пайщик должен соблюдать на протяжении своего членства в кооперативе. Последнее совсем не сложно прикинуть на специальном электронном калькуляторе, который позволяет определить примерные сроки накопления и возврата получаемого займа, а также суммы ежемесячных взносов.

С самого начала, создавая кооператив, мы решили, что мы не будем привлекать деньги сторонних организаций или частных инвесторов, будем опираться только на собственные средства пайщиков. Но чтобы начать регулярные покупки, нам были необходимы «длинные деньги». В соответствии с проведёнными математическими расчётами было решено, что, определив минимальный срок накопления до покупки жилья для каждого пайщика в 24 месяца, мы создадим за этот срок некий резерв, позволяющий работать только на собственных ресурсах. При этом надо было учесть интересы пайщиков, которые делая ежемесячные взносы и накапливая средства в кооперативе, дают тем самым возможность другим пайщикам воспользоваться этим деньгами. Поэтому мы ввели членский взнос, который был направлен не только на организационные расходы, но и на обеспечение дополнительного дохода тем, кто пока не претендует на покупку недвижимости, а, по сути, кредитует тех, кому недвижимость покупается или уже куплена. Многолетняя практика подтвердила правильность изначально проведённых расчётов.

Минимизация влияния инфляции также стала для нас серьезным вопросом. Инфляционные процессы наиболее ощутимы на длительном периоде, а в кооперативе накопление возможно в течение от 2 до 15 лет, возврат займа -от 2 до 10 лет, т.е. пайщик и кооператив могут быть связаны договорными отношениями в течение от 4 до 25 лет! И мы нашли выход: в качестве валюты накопления в кооперативе был принят рублевый эквивалент евро по курсу ЦБ.

Очень серьёзно пришлось поразмышлять также над тем, как заинтересовать наших пайщиков в долгосрочных взаимоотношениях, как привить им привычку накапливать и при этом нести личную ответственность за взятые на себя договорные обязательства (как заёмщики в банке!), быть настойчивым в достижении своей цели – покупка недвижимости, как воспитать доверие к своим коллегам по кооперативу, как научиться всем вместе идти вперёд многие годы, при этом не боясь потерять? Мы пришли к оригинальному решению.

В мировой практике принято считать, что срок до 2-3 лет считается краткосрочным периодом, 5-7 лет –среднесрочным, а 8-10 и более – долгосрочным.

Мы разработали целый комплекс преимуществ, бонусов, мотивационных факторов, которые доступны только тем, кто действительно серьёзно планирует приобрести объекты недвижимости. Тот, кто меняет свои планы под действием настроения, мешая тем самым двигаться к своей цели своим коллегам по кооперативу, не должен иметь возможность пользоваться льготными условиями. Речь, конечно, идёт не о тех, у кого случились какие-либо форс-мажорные обстоятельства. Каждую ситуацию мы рассматриваем отдельно и на заседаниях правления кооператива принимаем индивидуальные решения. Разрешению непредвиденных обстоятельств способствует и гибкость наших графиков, которые позволяют изменять и ежемесячный взнос, и срок паенакопления до покупки недвижимости, и размер ежемесячного кооперативного взноса, и ориентировочную стоимость предполагаемого к покупке объекта недвижимости

Исходя из этого мы установили следующие правила:

Членский взнос, устанавливаемый для всех пайщиков, делится на две части: постоянная часть, одинаковая для всех пайщиков и переменная часть, индивидуальная для каждого, поскольку зависит от нескольких факторов (стоимость объекта, срок паенакопления до покупки и срок возврата кредита, сумма взноса на этапе до покупки, сумма взноса на этапе после покупки). Каждый пайщик, вступая в кооператив, подписывает договор паенакопления, предусматривающий, что при его расторжении переменная часть членского взноса не возвращается, т.к. эта переменная часть предназначена для создания резервного фонда кооператива, создания своеобразного бонусного фонда, обеспечивающего начисления доходности на паевую часть взносов пайщиков. Было решено, что в составе ежемесячного взноса переменная часть присутствует только в первые пять лет. После пятого года в составе ежемесячного взноса эта составляющая отсутствует. Таким образом, при неизменном кооперативном взносе на паевую часть идёт большая часть ежемесячного взноса пайщика. Но это ещё не всё. Начиная с шестого года паенакопления пайщику «возвращается», т. е. ежегодно приплюсовывается к его накопленной паевой части по 10% от всей суммы переменного членского взноса, внесённого пайщиком за предыдущие 5 лет. Таким образом, тот, кто накапливает в течение длительного срока (более 5 лет), имеет неоспоримую материальную выгоду по сравнению с теми, кто решил обзавестись недвижимостью за более короткий срок.

Кроме того, внутри расчётов заложен доход на паевую часть для каждого пайщика в размере 3,5% годовых в евро.Такой подход позволяет рассматривать вкладываемые пайщиком средства как некую форму депозита с неплохой доходностью (см. прилагаемую диаграмму «Структура накоплений пайщика»)

Когда меня спрашивают: «Какова процентная ставка по выдаваемому нами займу?», я задаю встречный вопрос: «А сколько объектов недвижимости вы можете приобрести на те кредитные деньги, которые вы получите под годовые проценты, которые устроят вас в другом месте?» Зачастую люди не могут ответить на мой вопрос. А он, мне кажется, более ясно определяет выгодность того или иного займа или кредита!

Дружеские, почти семейные отношения с пайщиками — наше правило. Поздравление с Новым годом и Рождеством, с юбилеем, оказание посильной материальной помощи в прискорбных случаях, получение от пайщиков отзывов о работе кооператива, которые мы размещаем в ежегодных изданиях, встречи с пайщиками в городах их проживания приглашения сотрудников кооператива на свои новоселья — это ли не качество отношений с нашими пайщиками!

Благодаря разработанной и успешно применяемой уже в течение 10 лет технологии работы кооператива пайщики, связавшие достижение своей цели с кооперативом СФИНКС-СТРОЙ, за всё время, начиная с момента вступления до осуществления завершающего взноса, за которым следует снятие обременения с приобретённой в своё время пайщику недвижимости, он переплачивает за неё от 25% до 90%, т. е. менее двух стоимостей!

За десять с лишним лет на территории нашей необъятной Родины от западных границ России до Уральских гор, от южных регионов страны до северных рубежей, кооператив СФИНКС-СТРОЙ приобрел в собственность пайщиков более полутора сотен квартир, домов, земельных участков, офисов. Каждый месяц мы поздравляем нескольких пайщиков с приобретением СВОЕЙ недвижимости. Ростов-на-Дону, Киров, Петрозаводск, Калининград, Воронеж, Москва, Краснодар и Краснодарский край, Сочи, Архангельск, Анапа, Уфа и Башкортостан, Ставрополь и Ставропольский край, Пермь, Санкт-Петербург – вот далеко не полный перечень регионов, в которых живут в своих новых квартирах или домах наши пайщики. А прошлый 2015 год, не смотря на все изгибы-перегибы нашей экономики, стал рекордным по числу покупок –в среднем каждый месяц мы приобретали для наших пайщиков по две квартиры!

На ежегодных собраниях пайщиков рассматриваются разные вопросы, которые связаны с деятельностью кооператива, принимаются решения, направленные на совершенствование технологии работы, системы взаимоотношений «пайщик - кооператив». И всегда добрым словом отзываются участники о Программе «Строй Жильё!», которая даёт возможность стать обладателями недвижимости, исполнить давнюю мечту тем людям, возрастные, материальные или иные ограничения, которых не позволили им сделать это раньше. Но мечты осуществляются!

Дорогу осилит идущий!

Директор кредитного потребительского кооператива «СФИНКС-СТРОЙ»

Гамеров Юрий Степанович